재개발 개념 및 추천, 진행프로세스

별첨.비례법 및 재개발 프로세스.xlsx

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재개발투자에 대한 기본개념 및 진행과정 중 주의해야 할 점, 추천지역 사견 등을 정리하여 공유하오니 도움되시길 바랍니다. 

 

1. 부동산 기초정리

 - 세금: 취등록세(매수시), 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도소득세(매도시)

 - 재개발: 노후지역 기반시설재 정비 공공사업으로 낙후된 지역을 신축 (빌라 등)
    * 재개발은 땅이 없어도 입주권 나오는 게 있음 (뚜껑=무허가주택)  

- 재건축: 기반시설은 잘되어 있고, 30년 이상 노후아파트를 신축

 

2. 매매가=땅값(대지) + 건물값(껍데기)

Ex) 서울평당 5~6천만원 임

 

3. 관리처분인가 이전 가격확인법

1) 공동주택가격(=감평가)으로 대략적인 접근법

  - 단독주택=감평가*1.1배, 빌라=감평가*1.3배, 아파트=감평가*1.7배

2) 권리가액=감평가*비례율(=사업성=토지등 소유자 동일적용 받음)

  - 공동주택가격 3억원 빌라를 4억에 샀다면, 3억9천만원(3억*1.3배)+1천만원(프리미엄)을 주고 샀는 것임

  - 최종권리가액 4억원이고 조합원분양가가 10억이라면 추가분담금 6억을 내야 함

   (여기서 조합원분양가는 보통 일반분양가보다 10~30%저렴함)

 

4. 투자프로세스
  - 재개발구역 대지면적 확인 → 세대수 계산 → 조합원수 → 확인배수(1.5 이상)

 

※ 재개발기본용어

  - 감정평가액(감평가): 재개발보유지분의 평가금액

  - 권리가액: 감평가*비례율

  - 조합원분양가: 종합원자격을 가진 사람이 분양 받을 때 내는 분양가

  - 추가분담금: 조합원분양가(분양받을 때 내는 분양가)-권리가액

  - 초투(초기투자금): 매매가 – 임대차&대출가능금액

  - 총투(총투자금): 새아파트 매수 총액 = 매매가+예상추가분담금

 

5. 재개발 진행단계

 

6. 기타확인사항

 1) 투자금액의 합쳐서 똘똘한 한채로 투자해야 함 (★지금 가장 좋은 것을 사라)

 2) 재개발의 정책변화 확인
     - ’22. 2/28이후 토지허가거래구역으로 지정되는 곳들은 대지(땅)기준으로 18㎡(5.4평) → 6㎡(1.8평)으로 줄어, 6㎡(1.8         평)이상은 갭투자(전세끼고) 투자가 안됨. 즉, 실거주할 사람들에게는 오히려 기회!

 3) 사업시행인가 직후 전후 (감정평가 전), 살때 싸게 사는 것이 중요(경매)

 4) 정비구역지정 전에 빠질 수 있는 구역(시장, 상가, 종교시설, 신축) 같은 라인은 피해라

 5) 노후도가 안 맞는 곳에 가서 구축 사는 행위

 6) 배수(1.5이상)만 구입
   - 내 물건의 가치(감평액)는 높게 받고+비례율(사업성)이 좋아서 추가분담금이 적게 나와야 주변 아파트보다 시세차액이

     커야 수익률이 큼

 7) 평단가보다 공동주택가격(공주가) 예상필수, 공주가가 없는 곳이면 대지지분이 큰 것이 좋음.
   - 평가금액이 높은곳 선점(지정구역이 중심가 중에 도로주변, 역근처)이 더 중요함

 

★ 투자지역 사견 검토  (서울 → 한강변(강북=남향뷰) or 강남)

* 1억대: 한강변
 - 합정역 8번출구, 자양2동 모아타운 ABC구역

* 3억대: 신길2구역, 관악구 봉천14구역

* 4억대: 동작구 사당15구역 (조합원 800명, 세대수 3000)

* 3억대(몸테크): 용산근처, 영등포 장미마파트, 신길7구역

* 5~6억대: 용산 후암동, 원효로일대